De bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) bij schenken of vererven van vastgoed-bv

Bron: SRA

Geldt de bedrijfsopvolgingsregeling (BOR) nu wel of niet bij het schenken of vererven van vastgoed-bv’s? Deze vraag blijft de gemoederen bezighouden. Volgens de Belastingdienst kwalificeert vastgoedexploitatie niet als onderneming. Het Gerechtshof in Amsterdam heeft onlangs geoordeeld dat de verhuur van vastgoed wél kwalificeert als ondernemingsactiviteit en de bedrijfsopvolgingsregeling kan worden toegepast.

De BOR is ontstaan om bedrijfsopvolging fiscaal voordelig te laten plaatsvinden. De BOR geldt alleen voor het ondernemingsvermogen. Bij het schenken of vererven van ondernemingsvermogen geldt een vrijstelling van 100% tot €1.102.209. Voor de waarde hoger dan dit bedrag, geldt een vrijstelling van 83%.

In de casus bij het Hof Amsterdam betreft het een schenking van aandelen in een vastgoed-bv, waarbij een beroep is gedaan op de BOR. Deze vastgoed-bv verhuurt enkele kantoorruimtes en een hotelgebouw. De werkzaamheden worden uitgevoerd vanuit één van de eigen kantoorruimtes. 83,9% van de totale waarde van het vastgoed ziet op het hotelgebouw, het restant van 16,1% op het kantoorgebouw. Het vastgoedbedrijf gebruikt zelf 4,9% van het totaal. De onderneming bezit daarnaast ook nog een aanzienlijk bedrag aan liquide middelen.

In 2018 heeft de rechtbank geoordeeld dat in deze casus geen sprake is van het drijven van een onderneming en de BOR in het geheel niet kon worden toegepast. Het Hof Amsterdam oordeelde echter anders. Volgens het Hof Amsterdam is namelijk wel sprake van een ondernemingsactiviteit gezien de aard en de omvang van de arbeid die wordt uitgevoerd met betrekking tot het vastgoed.

Volgens het Hof Amsterdam is sprake van een intensieve bemoeienis bij de vastgoedexploitatie. Daarnaast oordeelt het Hof Amsterdam dat bij de verhuur van het hotelgebouw sprake is van een hoger rendement dan het normrendement (IPD Nederlandse vastgoedindex). De verhuur van de kantoorruimte valt, gezien de aard en omvang van de arbeid, buiten de onderneming. De kantoorruimte in eigen gebruik kwalificeert wel als ondernemingsvermogen.

Uiteindelijk werd 88,7% van de waarde het vastgoed en 83,9% van de liquide middelen aangemerkt als ondernemingsvermogen. Bovendien mag een marge van 5% van het ondernemingsvermogen worden meegeteld als vrijgesteld beleggingsvermogen. In deze casus kon belastingplichtige de BOR toepassen voor 92,5% van het vermogen.

De Belastingdienst neemt het standpunt in dat bij vastgoedverhuur sprake is van een beleggingsactiviteit en de BOR dus niet kan worden toegepast. Het Hof Amsterdam oordeelt dat bij verhuur van vastgoed wel degelijk sprake kan zijn van een onderneming en de BOR dus wel van toepassing kan zijn bij vastgoedexploitatie. Het is dus belangrijk om samen met uw accountant te beoordelen wat de mogelijkheden zijn bij het toepassen van de BOR.